杭州发布“最严”土拍新政!开发商也要限购+摇号 ( 半年卖地1400亿,杭州土拍新政是断臂求生还是作茧自缚? )

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2021年2月3日，杭州市住房保障和房产管理局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发严格审查购房家庭冻资情况。2021年3月3日，杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，法拍房纳入限购，严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场。2021年4月13日，杭州收紧高层次人才购房限购条件，经

第三次土拍特点：土地摇号：开发商拿地机会均等，楼市多样性增强，房企参与度提升。但也可能出现优质地块

杭州市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及地块共31宗，面积2873亩，地块不变但土拍规则有

杭州发布的“最严”土拍新政主要涉及设置竞买准入条件、调整土地竞价规则、规范购地资金来源、严格企业信用

杭州发布“最严”土拍新政!开发商也要限购+摇号

杭州发布的“最严”土拍新政主要涉及设置竞买准入条件、调整土地竞价规则、规范购地资金来源、严格企业信用

土地溢价率上限设定为12%，低于自然资源部规定的15%上限，旨在为房企保留合理利润空间。专家分析认为，新规则下房企需综合考量能力与运气，而非单纯依赖运气摇号，有助于降低非理性竞价行为。二、规则调整的背景与目的稳定地价与市场预期 杭州市政府表示，取消勾地政策旨在降低每宗地块竞拍的激烈程度，避免地

杭州市城区中拱墅区和富阳区基准地价信息如下：拱墅区：基准地价自2026年6月23日起施行，估价期日为2025年1月1日，土地开发程度按“五通一平”设定，地价内涵包含国家土地所有权收益、土地外部和内部投资开发贡献的地租资本化部分。基准条件根据用地类型有所不同，商服用地容积率2.5，建筑密度40%，土地

杭州土拍新政既非单纯的“断臂求生”，也非完全的“作茧自缚”，而是地方政府在土地财政依赖与楼市调控压力

2026年杭州市西湖区集体土地房屋征收任务主要包括重点片区改造、补偿安置标准优化及整体规划推进三方面内容。一、重点片区改造：三墩镇双桥华联片区作为西湖区2026年集体土地房屋征收的核心项目，三墩镇双桥华联片区被列为重点城中村改造区域。截至2026年4月，该片区已完成房屋测绘及补偿方案公示，居民同意率超过

征地区片综合地价包含内容：征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费。土地补偿费占比：土地补偿费占比不得超过40%。安置补助费标准：安置补助费不高于6万元/人。执行时间与范围：执行时间：2023年8月29日至2026年8月28日，杭州市范围内的集体土地征收补偿按此通知执行。区片范围：通知明确了征地区

法律分析：1、从土地端启动品质保障：十宗宅地率先试水，告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落实。2、提高报名门槛：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式；直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名，第二批宅地保证金普遍为20%，而杭腾

杭州土地新规

严跃进也认为，杭州土地限房价后，房企拿地将更加保守和受约束了。从限价政策本身来说，有助于抑制地价，这是值得肯定的地方。不过，这两年在其他实行限价的地区来看，部分房企存在偷工减料的做法，因此要警惕新风险，尤其是在住房品质方面不能因为限价而“掉价”。

去化周期短：杭州库存去化周期仅2.4个月，远低于6个月的警戒线，意味着房价上涨压力仍存。限价可能加剧

市场理性回归：购房者盲目跟风现象减少，三四线城市房价下跌显著。2021-2024年，部分三四线城市房价跌幅达25%-40%，市场对房价“只涨不跌”的预期被打破。租赁市场崛起：国家大力支持长租公寓发展，房源数量与质量同步提升。以广州为例，2024年住房供应量较2017年增长近40%，年轻人租房意愿增强。房企风险

杭州并没有完全放开限购，现在还是实行差异化限购政策，房价受政策调控、市场供需等多种因素影响，没有出现全面放开限购后的明显普涨或者普跌。一、杭州限购政策情况1. 杭州现在对无房家庭、普通家庭、非本地户籍家庭实行不一样的限购：无房家庭能在限购区域买1套住房；本地户籍家庭在限购区域最多能买2

1. 加强土地市场调控加大住宅用地供应：未来杭州涉宅土地供应量将增加，今年1-8月成交金额已达1840亿元

政府为地块设定最高房价，也就是一两年之后这个楼盘的开盘价，这就为购房者提供了预判未来房价的准确参照物，远比“未来房价不会涨”这类口号式的喊话更有效。2 北京早在2010年就已开始试点 浙江省内，湖州曾做过尝试 “限房价、竞地价”。简单来说，就是指，事先限定将来房屋销售的最高价格，而土地

杭州“限房价、限地价”政策旨在稳定房价预期，但未来两年房价是否不涨需结合政策执行力度与市场变化综合判断，目前无法直接断言“不涨”，但政策对抑制房价过快上涨有积极作用。 以下是具体分析：政策核心内容与目的政策内容：杭州市区9宗地块挂牌公告中首次设置“限房价、限精装”条件，萧山五宗涉宅地块同样

杭州限房价、限地价!未来两年不涨?

杭州贝壳研究院院长上官剑进一步指出，此次土地集中出让的另一个亮点是取消了预公告和勾地。勾地的优势是按起始总价10%、以5000万元为上限缴纳勾地保证金，而此次正式公告发布后，有意向的开发商须缴足20%竞买保证金后方可参与竞买。上官剑说，这种变化提高了地块报名门槛，但同时大大制约了房企报名竞买地块的

房企有了利润空间 此前，一份由杭州住房保障和市场管理局印发的《关于第三批宅地房屋销售限价调整的函》在网上流传，对杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价、毛坯最高销售单价和最高装修价格作出调整。部分地块的新房限价有所提升，地块起价较此前第二批挂牌时的地价有所下调。克而瑞数据显示

杭州楼市深夜剧变的核心是第二批集中供地挂牌与土拍新政的出台，新政通过5项规则调整显著提高了拿地门槛、抑制高价地并强化现房销售监管，对开发商资金实力、开发模式及市场格局产生深远影响。 具体分析如下：一、新政核心内容解析“竞品质”试点先行 首批10块地采用“先审核开发商资质→开发商提交建设方案→

杭州调整供地规则的核心内容包括取消勾地、采用“次高价者得”的竞价方式，旨在稳定地价、降低竞争激烈程度，并为房企保留一定利润空间。一、规则调整的具体内容取消勾地政策 此前杭州采用“5000万元勾地保证金”政策，房企与做地单位签订协议并缴纳保证金后，若土拍时无其他房企出价，勾地房企必须托底。此次

杭州调整供地规则:取消勾地,次高价者得,“给房企留一定利润空间”

杭州土拍新政既非单纯的“断臂求生”，也非完全的“作茧自缚”，而是地方政府在土地财政依赖与楼市调控压力

半年卖地1400亿,杭州土拍新政是断臂求生还是作茧自缚?

放松土拍条件后的市场情况及展望市场情绪稳定：目前已经结束第三轮土拍的城市仅有无锡一个，从结果来看，市场情绪还算稳定，20块土地全部出让成功，没有一家流拍。不过这一轮无锡土拍有一个特点，就是官方亲自下场“暖被窝”，在只有一家报名的地块中，多数由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作发展的

其他城市若跟进类似规则优化，可能推动土拍市场回暖。核心区域供地策略的有效性：增加核心城区土地供应，可吸引房企聚焦高价值区域，提升市场活跃度。政策环境对市场预期的引导：近期融资支持政策向房企传递积极信号，修复市场信心。若资金环境持续改善，房企拿地能力将增强，土拍热度或进一步回升。部分城市土拍热度

宗地性价比提高部分宗地起始价下调：部分第二轮撤销宗地起始价下调后，第三轮重新推出，性价比有效提高。例如第二轮上城区一宗竞品质撤销宗地，此批次除了取消现房销售与调整公租房比例外，起拍楼面价由25169元/平米下降8.1%至23129元/平米，最终该宗地进入触顶摇号环节。近期政策环境利好资金端积极信号：人

总结：杭州第三轮土拍在规则松绑、地块优质、利润提升及政策改善等多重因素驱动下热度回升，但市场分化与

政策与市场双向反馈：杭州土拍热度回升，验证了“因城施策”的有效性。当前政策最严格时期已过，若后续

杭州第三轮土拍表现亮眼，但土地市场并未全面回暖，其热度主要源于政策调整、利润空间提升及优质地块供应的

直击三轮土拍:杭州燃爆 土拍市场回暖了吗?

3月23日，浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出让的公告》。杭州市2022年第一批住宅用地集中出让共60宗，面积3849亩（256.6085万平方米），出让起始价797.8699亿元，出让地上建筑面积530.5363万平方米。报价时间为4月13日-4月25日。 从60宗地块分布看，杭州市上城区有5宗、西湖区有2宗、拱墅区3宗、滨江区1宗，萧山区16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、富阳区2宗、临安区4宗。萧山、余杭、临平三区挂牌量达到了37宗，占比超过60%，供应充足，萧山依然为供应量最大的区域。主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）仅11宗、593亩，占比15% 。 “次高报价者得” 出让公告明确，杭州该批次地块采取定品质出让，建筑品质纳入到挂牌文件中，需要签署承诺书，并且在原有“定品质”标准基础上增加两项要求：一是建筑层高提高至3米；二是一楼建设架空层4米以上。同时，挂牌出让宗地设定土地中止价（约为起始价的10%）、上限价格（溢价率不高于12%）。值得一提的是，杭州此次土地出让新规中首创了“次高报价者得”。根据出让须知，当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。随地块信息一同发布的《杭州市区国有建设用地使用权出让线下一次报价规则》显示，进入一次性报价环节，若有2个及以上有效报价的，所有有效报价中金额第二高的报价为竞得价，投报该报价的竞买人为竞得入选人；若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得入选人，摇号顺序号根据交易系统中竞买人确认参加报价的时间先后确定。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，原本的“价高者得”使得土地价格不断“内卷”，此次创新客观上降低了房企的压力和拿地成本，可以更好调控土地市场价格，房企也可以更多关注在住宅品质上，有利于拿地的公平性，促进土地市场稳定。 取消“预公告”和“勾地” 杭州贝壳研究院院长上官剑进一步指出，此次土地集中出让的另一个亮点是取消了预公告和勾地。勾地的优势是按起始总价10%、以5000万元为上限缴纳勾地保证金，而此次正式公告发布后，有意向的开发商须缴足20%竞买保证金后方可参与竞买。上官剑说，这种变化提高了地块报名门槛，但同时大大制约了房企报名竞买地块的宗数规模，从而降低了每宗地块竞拍的激烈程度，有利于进一步稳定地价。 从起始价来看，此次供地起始价最高的为编号杭政储出[2022]9号地块，起始价约38.17亿元，中止价41.9698亿元，竞买保证金 7.634亿元。该地块为上城区四堡七堡单元JG1404-47地块，东至规划红普路，南至规划绿化，西至规划七华路，北至规划大王庙路，土地面积约4.94万平方米，用途为住宅（设配套公建）用地，建筑面积约11.86万平方米。 出让须知规定，该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于48500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于53350元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。 此次地块挂牌未达到中止价时，实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为42.0698亿元-上限价格42.7501亿元（均含本数）。当竞买人报价达到中止价时，网上竞价中止，转为通过线下一次报价方式确定竞得人，一次报价应是报价区间内任一万元整数。 出让地上建筑面积最大的是余政储出[2022]3号地块——余杭区良渚新城玉鸟路北杜文路东地块， 出让土地面积7.8088万平方米，土地用途为住宅用地，地上总建筑面积不大于21.86464万平方米。 良渚新城地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28710元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。 良渚新城地块挂牌竞拍未到中止价36.3157亿元，实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为36.4157亿元-上限价格36.9775亿元（均含本数）。 占地面积最大的则是萧政储出[2022]9号地块，为12.875万平方米。该地块为萧山区闻堰南单元SJH-XS1501-06、07地块，土地用途包含普通商品房及商务金融用地，起始价19.31亿元，竞买保证金3.86亿元。 该地块东至三江路，南至沿河路，西至规划绿地，北至规划闻安路。起始价19.31亿元中，住宅（设配套公建）用地出让起始价为15.2969亿元，商业商务等其他用途用地出让起始价为4.0156亿元），中止价为21.2125亿元，一次性报价区间为21.3125亿-21.6300亿元（均含本数）。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27360元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于30100元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。 此外，出让公告要求，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
凤凰网房产淄博讯（编辑 刘佳）6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。 值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。 多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。 “拍后限价”改为“拍前限价” “浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。 如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。 《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。 同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。 目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。 而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商业住宅地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。 该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。 《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。 浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。” 土地出让金持续领跑全国 值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。 《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。 去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。 然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。 今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。 但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。 而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。 在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。 克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。 严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。 值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。 “从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。” 据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。 “大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。” （来源：每日经济新闻）

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